資格 将来有望

マンション管理士・管理業務主任者に対して高まる時代のニーズ 

法人と個人で管理費にどの程度の差をつけられる 朝日新聞2011年12月24日

朝日新聞の記事から引用
マンションでのトラブルのQ&Aです。

 

私のマンションは1階が店舗、2階、3階が会社の使用する事務所、4階から7階までが住居として使用する、いわゆる複合マンションですが、それぞれの管理費等の割合が異なっています。住居用使用の部分の管理費等を1としますと、事務所使用の部分の管理費等は2で、店舗部分は3となっています。

しかし、管理費の支出のうち、大きなウェイトを占める清掃費はほとんどが店舗や2階の事務所の出入口、廊下、荷物の散らかし、共同便所の掃除に使われてしまいます。
この状態に対して、住居用使用者から不満が出て、事務所や店舗部分に対する管理費を増額しようという動きが出ています。どうすれば良いでしょうか。

住居用、事務用、店舗用と混合する複合マンションでは、管理費等の問題だけでなく、種々なトラブルが起こっています。

 

 1階店舗が共用部分、例えば廊下や階段に段ボール箱のような商品を置き、通路を狭くしたりするとか、事務所に頻繁に客の出入りがあり煩わしいとか、なかには住居用部分を美容室、保育所、最近では高齢者のデイケアなど新しい使用方法も出てきました。これらを放置しておくと、便利のよい場所だといつの間にか個人金融業者や、いかがわしいマッサージ業などが多くなり、警察の捜索が入ったマンションさえあります。

 

 管理組合としては、管理規約の「用途」のとおり使用されているかをチェックすべきです。しかし、用途条項は多分「店舗、事務所、住居」としか書いてありませんので、最近では規約を改正して、店舗、事務所の業務内容について制限規定を作るマンションもあります。

それでは管理費の負担割合を高くしただけではだめでしょうか。

マンションの場合、なかなか一朝にして事成せりとはいきません。根気と決断が必要です。

 

 例えばあなたのマンションにおいて、この商売は公序良俗に反する商売であると思われるときは、区分所有法第57〜60条(または規約)に基づいての対応を取らざるを得ないかもしれません。

 

 (1)区分所有法57条:共同の利益に反する行為の停止

 

 (2)区分所有法58条:使用禁止の請求

 

 (3)区分所有法59条:区分所有権の競売の請求

 

 (4)区分所有法60条:占有者に対する引渡し請求

 

 ここまでに至らない場合、管理費等の増額で公平を期すかどうかですが、店舗や事務所になぜ増額するのか、管理費の使途について相当の根拠が必要です。

管理費の使途とはどのようなものでしょうか。例えば清掃費、エレベーター保守費、管理員給与、共用部分の公共料金などを検討するのでしょうか。

あなたのマンションではすでに、居住1に対して、事務所2、店舗3の割合で管理費を徴収しており、事務所・店舗の管理費を値上げするにはそれなりの根拠や理由が必要です。あるマンションの判例があります(東京地方裁判所 1990年7月24日判決)。このマンションでは管理規約を「個人と法人の管理費には差をつけることが出来る。差の割合は総会の決議によって決定する」と改正した上で、総会を開いて法人組合員の管理費と修繕積立金を増額することを決定しました。修繕積立金は二度にわたって改正されて増額しており、約1.723対1の値上げとなっています。

法人と個人の差を設けるとした理由はどこにあったのですか。

この裁判の値上げ率は法人組合員1.723対個人組合員1でした。ただ、この法人組合員はこの室で営業しているのでなく、居住用に使用していました。そのため、増額の根拠は、法人が個人より負担能力があるという理由だけでした。

 

 裁判所は「法人組合員の管理費の増額につき法人組合員の承諾を得ているなど特段の事情がない限り、その差異が合理的限度を超え、一部の区分所有者に対して特に不利益な結果をもたらすことまでは是認していない」と判断して管理組合の請求を退けました。そして「私的な団体自治の範囲を超え、原則として民法90条の規定する公の秩序に反するものと言うべきである」として、1.723対1の法人に対する管理費等増額の総会決議を無効としました。

 

 したがって、管理費等は原則として区分所有者間で平等であるのが原則であり、特に多額の管理費等を要求する場合は、その根拠が必要とされ、かつ合理的な範囲の増額であることが重要でしょう。

 

 

あるマンション管理市場に関する調査結果

 

2011 12
国内のマンション管理市場の調査についてマンション管理費市場規模は、2009年5,735億円、2010年5,899億円と推計されるという結果も出ている

 

分譲マンション管理をめぐるトラブル 日経新聞2011 12/19

分譲マンション管理をめぐるトラブルが後を絶たない。管理会社の社員によるマンション管理組合の財産詐取という事件や居住者が高齢化して機能しないマンション管理組合が増えている事をきっかけに管理会社との関係をはじめとした問題が起きるリスクが高まっている。

 

業務を委託するマンションま年々増えていて、業務を委託した管理組合は、2006年度は7万軒 2010年度は9万軒を越えている。